Hoofdstraat 21 te Peize

1.1 Aanleiding

Interzorg is een zorginstelling met negen vestigingen in Noord-Drenthe. Interzorg levert verschillende vormen van wonen in combinatie met zorg en service, onder meer voor mensen met beginnende dementie, psychosociale problematiek en voor mensen die als gevolg van een lichamelijke beperking niet meer thuis kunnen wonen. In Peize is de locatie 'De Hoprank' gevestigd aan de Hoofdstraat 21.

De huidige bebouwing van De Hoprank voldoet niet meer aan de eisen van deze tijd. Om de bewoners ook in de toekomst van de juiste zorg te kunnen voorzien is nieuwbouw noodzakelijk. De bestaande opstallen worden gesloopt zodat ruimte ontstaat voor nieuwbouw. Een belangrijk uitgangspunt hierbij is dat het huidige voorhuis van de boerderij behouden blijft. Nieuwe bebouwing wordt gebouwd in de geest van een agrarisch erf, op deze manier sluit de nieuwe inrichting aan bij het agrarische karakter van Peize. Het nieuwe gebouw zal voldoen aan alle eisen van deze tijd en toekomstbestendig worden gebouwd. Hierbij bestaat de ambitie om energieneutraal te bouwen; het aspect duurzaamheid is bij de herontwikkeling van de bebouwing van belang. Het zorgcomplex zal in de gewenste situatie huisvesting bieden voor 62 zorgbehoevenden.

De voorziene ontwikkeling is niet passend in het huidige bestemmingsplan. Het plangebied is reeds bestemd ten behoeve van niet zelfstandige huisvesting en/of verzorging van woongroepen. Echter is het bouwvlak en bouwhoogte niet toereikend voor de beoogde situatie. De gemeente Noordenveld is in beginsel bereid om medewerking te verlenen aan het initiatief. Dit bestemmingsplan voorziet in het juridisch-planologische kader om de ontwikkeling mogelijk te maken.

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied ligt in het centrum van Peize. In figuur 1.1 is de ligging van het plangebied in Peize weergegeven.

Figuur 1.1 Ligging van het plangebied (bron: Kadaster)

Figuur 1.2 geeft de begrenzing van het plangebied weer. Het plangebied wordt begrensd door de Woert aan zuidzijde, de Hoofdstraat aan de westzijde, de Zuster Kleveringastraat aan de noordzijde en de kadastrale grens van de naastgelegen zorginstelling De Esrank aan de noordoostzijde. Aan de noordzijde van de Zuster Kleveringastraat is een bosperceel aanwezig dat in eigendom is van Interzorg en wordt meegenomen in deze ontwikkeling. Het deel van het plangebied waar de keerlus bij de entree van het gebouw ligt is in eigendom van de gemeente.

Figuur 1.2 Begrenzing van het plangebied

1.3 Planologische regeling

Op dit moment geldt het bestemmingsplan Peize centrumgebied (vastgesteld op 24 april 2008). In het geldende bestemmingsplan heeft de locatie de bestemming 'Woongebied' met daarbij de aanduiding 'woonzorgcomplex'. Binnen deze bestemming is de bestaande en de gewenste zorgfunctie reeds toegestaan. De bebouwing dient echter binnen het aangegeven bouwvlak gebouwd te worden. Daar de beoogde bebouwing buiten het bouwvlak is gepositioneerd, is de herontwikkeling op basis van het geldende bestemmingsplan niet mogelijk. Om deze reden is een nieuw bestemmingsplan nodig.

Daarnaast zijn de dubbelbestemmingen 'Cultuurhistorisch waardevol gebied' en 'Molenbiotoop' van toepassing. De dubbelbestemming 'Cultuurhistorisch waardevol gebied' is mede bestemd voor de bescherming van de cultuurhistorische waarde van het gebied. De dubbelbestemming 'Molenbiotoop' is mede bestemd voor de bescherming van de belevingswaarde en het functioneren van de aanwezige molen ten westen van het plangebied. Deze ligt op meer dan 190 meter afstand tot het plangebied. Om voor de molen vrije windvang te garanderen en het zicht op de molen veilig te stellen geldt een maximale bouwhoogte van 9 meter. Vervolgens mag deze bouwhoogte per 50 meter, gemeten vanaf de grens van de gronden aangegeven met 'molenbiotoop' met 1 meter toenemen. De voorgenoemde regeling geldt niet voor bestaande bebouwing.

Figuur 1.2: Uitsnede bestemmingsplan Peize centrumgebied

Bestemmingsplan Parkeren Noordenveld

Op 20 juni 2018 is het facetbestemmingsplan Parkeren Noordenveld vastgesteld. In dit plan zijn de gemeentelijke parkeernormen opgenomen.

1.4 Leeswijzer

In hoofdstuk 2 wordt het initiatief nader beschreven. Daarbij komt de huidige situatie aan bod en wordt vervolgens ingegaan op de toekomstige situatie. Hoofdstuk 3 schetst het relevante beleidskader voor het plan. Daarbij wordt ingegaan op het relevante rijks-, provinciaal, en gemeentelijk beleid. In hoofdstuk 4 worden de omgevingsaspecten behandeld, waaraan de beoogde ontwikkeling wordt getoetst. Hoofdstuk 5 beschrijft de juridische aspecten van het plan. In hoofdstuk 6 worden de maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid van het plan toegelicht.

2.1 Huidige situatie

Sinds de jaren '70 is 'De Hoprank', een locatie van de zorginstelling Interzorg, gevestigd in het centrum van Peize. Het plangebied ligt direct ten oosten van de centrumfuncties van Peize. Hier is sprake van een menging van detailhandelfuncties, woonfuncties, dienstverlenende functies en maatschappelijke functies. Ten noorden en zuiden van het plangebied is voornamelijk sprake van woonfuncties. Het plangebied wordt begrensd door de Woert aan zuidzijde, de Hoofdstraat aan de westzijde, de Zuster Kleveringastraat aan de noordzijde en de kadastrale grens van de naastgelegen zorginstelling De Esrank aan de noordoostzijde. Aan de noordzijde van de Zuster Kleveringastraat is een bosperceel aanwezig dat in eigendom is van Interzorg. De huidige bebouwing van De Hoprank bestaat uit een voormalige kop-romp boerderij die is gesitueerd aan de Woert. In de loop van de jaren '70 is de bebouwing ten behoeve van de zorginstelling rondom en grenzend aan de boerderij gerealiseerd. Daarbij is aangesloten op de naastgelegen 'Esrank', tevens een zorginstelling. De ruimte tussen de twee gebouwen van de Hoprank en de Esrank is in eigendom van Interzorg en ingericht als tuin bestaande uit gras met enkele paden, zitjes en bomen.

Figuur 2.1 geeft een luchtfoto van de bestaande situatie weer.

Figuur 2.1 Luchtfoto van het plangebied

In figuur 2.2 en 2.3 zijn enkele aanzichten van de huidige inrichting van het bestemmingsplan weergegeven.

Figuur 2.2 Aanzicht plangebied

Figuur 2.3 Aanzicht zuidzijde plangebied

2.2 Landschappelijke context

Het landschap rondom Peize maakt deel uit van het lagere deel van Noord-Drenthe. Hier vormde zich, in de regelmatig overstroomde beekdalen van het Peizer- en Eelderdiep, op uitgebreide schaal laagveen. Rond het jaar 1300 is de eerste bebouwing van Peize ontstaan op de hoger gelegen zandruggen, midden tussen het veen. Ten noorden van Peize lag tot aan de stad Groningen een uitgestrekt laagveenmoeras, de huidige Peizer- en Eeldermaden. Ten zuiden van het dorp bevond zich het zeer grote Bunnerveen, waarvan een restant nog aanwezig is. Het nabijgelegen Peizerdiep is al zeer oud en was een zeer belangrijke rivier, die veel water van wat nu het Drents Plateau is, afvoerde naar de huidige Groninger Kleistreek, richting de Wadden.

Het natuurlijke landschap is gevormd onder invloed van geologische en bodemvormende processen. Behalve de ontstaansgeschiedenis van bodem en reliëf is het menselijk ingrijpen van grote invloed geweest op de huidige verschijningsvorm van het landschap. Sinds de occupatie van de mens drukten de bewoners steeds krachtiger op het natuurlandschap. Door het ingrijpen van de mens, zoals ontginning en ontwatering, is het natuurlijk landschap in de loop der eeuwen veranderd in een cultuurlandschap dat de sporen draagt van een lange geschiedenis. Op het volgende kaartbeeld zijn de landschappelijke structuren weergegeven. In het paars is het plangebied weergegeven.

Figuur 2.4 Aanzicht zuidzijde plangebied

Deze landschappelijke structuren zijn de drager geweest voor de ontwikkeling van Peize als dorp. Het dorp is ontstaan als een verzameling van een aantal boerderijen. Vanuit de Brink liepen er wegen naar het omliggende landschap. Deze linten zijn de loop der jaren verder verdicht met veelal agrarische bebouwing. Later werd de kern meer verdicht met woningbouw en werd onder andere de es deels bebouwd. De historische ruimtelijke structuren zijn in de huidige situatie nog steeds de ruimtelijke en cultuurhistorische drager van het dorp. In figuur 2.4 zijn deze structuren met rood en oranje weergeven.

2.3 Historische context

Zoals in de vorige paragraaf is beschreven, is Peize in de vroege middeleeuwen ontstaan als verzameling van een groep boerderijen, gelegen tussen de es, het beekdal van het Peizerdiep en de heidevelden. In de 16e en 17e eeuw stond het dorp bekend om de uitgebreide teelt van hop, vooral gebruikt voor de bierbereiding in de stad Groningen. Rond 1850 kan Peize als volwaardig dorp worden beschouwd, met de kerk en de Brink als middelpunt van het dorp. De bebouwing bestaat hoofdzakelijk uit boerderijen waardoor er veel vrije ruimte is in de dorpskern. Door de driehoekige vorm, de aanwezigheid van een aantal voormalige boerderijen, de beplanting en de kerk is deze locatie nog herkenbaar als de Brink. Vanaf de brink liepen er wegen en/of paden naar het beekdal, de es en de heidevelden en de bossen die de basis zijn geweest van de latere organische groen van Peize.

De kern zelf is in de loop van de jaren verdicht, in onbruik geraakte (landbouw)gronden zijn daarbij verkocht als woonkavel. Ondanks dat er woningen zijn toegevoegd, is het karakter van Peize in belangrijke mate nog steeds agrarisch. Vooral aan de rand van de oude dorpskern blijven boerderijen het dorpsbeeld in sterke mate domineren. Opvallend is dat daarbij, ook in de huidige situatie, nog veel open plekken in de kern aanwezig zijn. Deze openheid is een uniek gegeven van de kern Peize. Duidelijk is dat het oorspronkelijke karakter van het esdorp Peize gedeeltelijk is gehandhaafd. Naast het oorspronkelijke stratenpatroon is met name in het centrum van het dorp een aantal, van oorsprong agrarische bedrijfsgebouwen gehandhaafd. Deze zijn met name aanwezig langs de historische linten aanwezig. De boerderij die onderdeel uitmaakt van het plangebied is te kenmerken als historisch agrarische bedrijfsbebouwing, die een belangrijk onderdeel is van de historische structuur.

Op de volgende afbeeldingen is de historische groei en de ruimtelijke structuur van Peize, die in de loop van de jaren behouden is gebleven, goed waarneembaar. Het plangebied is met paars aangeduid.

Figuur 2.5 Historisch kaartbeeld Peize ca. 1900

Figuur 2.6 Historisch kaartbeeld Peize ca. 2016

Een uitgebreide omschrijving van de historische en ruimtelijke analyse van het plangebied en zijn omgeving is opgenomen in het visiedocument Stedenbouwkundige uitgangspuntennotitie. Deze is als bijlage bij de toelichting toegevoegd (Bijlage 1).

2.4 Stedenbouwkundige uitgangspunten

De in de vorige paragrafen beschreven landschappelijke en historische structuren vormen de basis van de stedenbouwkundige uitgangspunten en zijn het uitgangspunt bij de herontwikkeling van de bebouwing van de Hoprank. De stedenbouwkundige uitgangspunten zijn beschreven in de stedenbouwkundige uitgangspuntennotitie. In deze visie zijn de stedenbouwkundige uitgangspunten in beeld gebracht die kaderstellend zijn voor de herontwikkeling van zorglocatie De Hoprank. Op basis van een historische en ruimtelijke analyse van het plangebied en de omgeving zijn door middel van een uitgangspuntenkaart de randvoorwaarden verbeeld. Figuur 2.7 laat deze kaart zien.

Op de afbeelding hiernaast zijn de stedenbouwkundige uitgangspunten voor de nieuwbouw van de zorginstelling De Hoprank verbeeld. Een belangrijk uitgangspunt is de begrenzing van de Brinkzone (A) en het (gedeeltelijk) behouden van de historische boerderij (B). De boerderij heeft geen monumentale status, echter draagt deze sterk bij aan het agrarische en historische karakter van deze plek en het dorp Peize. Door de boerderij in de nieuwbouw te integreren wordt een link gelegd met het verleden en wordt de ruimtelijke karakteristiek op deze plek behouden. Mogelijk kan de boerderij een nieuwe invulling krijgen of een gedeeltelijke verbouwing, maar blijft als herkenbaar volume aanwezig.

Een nieuw bouwvolume (C) aan de Brinkzone kan het karakter van de Brink versterken. In het verleden heeft op deze plek agrarische bebouwing gestaan als begrenzing van de Brink. Het nieuwe volume begrenst de Brink op eenzelfde wijze en maakt tegelijkertijd een representatieve gevel mogelijk aan de Hoofdstraat/Raadhuisstraat.

De hoofdentree van het nieuwe gebouw krijgt vorm aan de Woert. Aan deze zijde heeft het plangebied een groene uitstraling. Bij de herontwikkeling wordt dit beeld zo veel mogelijk gehandhaafd. Nieuwe bebouwing aan de Woert ligt terug ten opzichte van de boerderij, hierbij wordt de huidige rooilijn niet overschreden (F). De ruimte tussen de nieuwbouw en de naastgelegen Esrank (E) en de Woert wordt voorgesteld als een parkachtig gebied, er is sprake van een groene buffer en een verweving van het groen met de nieuwe bebouwing.

Aan de noordzijde blijft het nieuwe gebouw los van de naastgelegen bebouwing van de Esrank. Hierdoor ontstaat een (groene) wandelroute vanuit de binnentuin naar de Zuster Kleveringastraat. Aan de zijde van de Zuster Kleveringastraat is ruimte (D) voor de ontsluiting, het laden en lossen en het parkeren voor de Hoprank. Om tot een optimale invulling van de openbare ruimte te komen kan mogelijk aan de noordzijde van de Zuster Kleveringastraat het parkeren worden geïntensiveerd. In de huidige situatie zijn hier ook parkeerplaatsen aanwezig, door een herinrichting de situatie verbeterd worden.

 

Het nieuwe gebouw past bij de agrarische karakteristiek op deze plek. Het is een alzijdig gebouw, waarbij een duidelijke verweving is van gebouw en groen. Er is geen sprake van gesloten bebouwing, massieve bebouwing of langgerekte gevels. Het gebouw bestaat uit een koppeling van meerdere kleinere volumes, waardoor het geheel de uitstraling krijg van een agrarisch erf, waarbij de bestaande boerderij gevoelsmatig het hoofdgebouw is. De boerderij is het bijzondere element, de overige bebouwing sluit aan op dit beeld. De uitstraling van een agrarisch erf is passen in de Peize en op deze plek in het dorp.

Figuur 2.7 Stedenbouwkundige uitgangspunten De Hoprank

2.5 Voorgenomen ontwikkeling

Op basis van de stedenbouwkundige en programmatische uitgangspunten is een modellenstudie uitgevoerd wat heeft geresulteerd in het ontwerp zoals dat nu voorligt. Op de volgende afbeelding is het bovenaanzicht van het model weergegeven.

ar

Figuur 2.8 Bovenaanzicht herontwikkeling De Hoprank

Het ontwerp laat een koppeling van een aantal volumes zien. Het nieuwe gebouw blijft dicht bij de bebouwingscontour van het huidige gebouw Bij de ontwikkeling van het gebouw wordt uitgegaan van het slopen van het rietgedekte deel van de huidige boerderij. Deze schuur wordt in een ruimer volume herbouwd zodat het voorziene programma passend is in aansluiting op het voorhuis van de boerderij. Wel wordt ingezet op een aanbouw dat qua materialisering en uitstraling gelijkwaardig is aan het huidige rietgedekte deel van de boerderij. Het voorhuis blijft behouden en wordt enkel intern verbouwd. De nieuwe boerderij, bestaande uit het huidige voorhuis en de nieuwe aanbouw, is aan te duiden als het hoofdgebouw op het agrarisch erf. De overige bebouwing wordt compact gerealiseerd direct nabij de boerderij. De volumes zijn gekoppeld door een centraal deel. In dit centrale deel van het gebouw worden ook de centrale functies gerealiseerd, zoals bijvoorbeeld ook de entrees. Er wordt onderscheid gemaakt tussen een dienstingang aan de zijde van de Zuster Kleveringastraat en de hoofdentree aan de Woert. Door de volumes te koppelen ontstaat een compact gebouw, waardoor de ruimtes rondom het gebouw groen kunnen worden ingericht. De open groene ruimte tussen de Hoprank en de Esrank blijft behouden. De ruimtelijke beleving vanaf de Woert blijft in die zin nagenoeg ongewijzigd. De groene brinkruimte ten westen van de boerderij blijft eveneens gehandhaafd. De volwassen bomen die hier het beeld bepalen worden gehandhaafd. Een nieuw bouwvolume begrenst deze ruimte.

Qua bouwhoogte zal de boerderij gelijkwaardig zijn aan de huidige situatie. De nieuwe schuur achter het voorhuis zal door de eisen van deze tijd, hoger zijn dan in de huidige situatie. Het volume aan de Hoofdstraat / Raadhuisstraat dat de Brink begrenst wordt in twee lagen uitgevoerd, waarbij de tweede laag in de kap wordt gerealiseerd De bebouwing is qua hoogte en voorkomen ondergeschikt aan het voormalige Raadhuis aan de overzijde van de weg, dat gevoelsmatig het hoofdgebouw is aan de brink. Het volume aan de noord- en oostzijde sluit stedenbouwkundig gezien aan op de Esrank en wordt mogelijk deels in drie lagen uitgevoerd. Aan de oostzijde van het gebouw is veel ruimte voor groen, het groene karakter aan de Woert blijft nagenoeg gelijk aan de huidige situatie.

Hierna volgen enkele 3D impressies van de nieuwe bebouwing.

Figuur 2.9 Vogelvlucht herontwikkeling De Hoprank

Figuur 2.10 Herontwikkeling De Hoprank, gezien vanaf de Brink

Figuur 2.11 Herontwikkeling De Hoprank, gezien vanaf de Woert

Figuur 2.12 Herontwikkeling De Hoprank, gezien vanaf de Woert

Figuur 2.13 Herontwikkeling De Hoprank, gezien vanaf de Hoofdstraat

Figuur 2.14 Herontwikkeling De Hoprank, gezien vanaf de Zuster Kleveringastraat

2.6 Programmatische invulling

Interzorg levert verschillende vormen van wonen in combinatie met zorg en service, onder meer voor mensen met beginnende dementie, psychosociale problematiek en voor mensen die als gevolg van een lichamelijke beperking niet meer thuis kunnen wonen. De huidige bebouwing van De Hoprank voldoet niet meer aan de eisen van deze tijd. Om de bewoners ook in de toekomst van de juiste zorg te kunnen voorzien is nieuwbouw noodzakelijk. De bestaande opstallen worden gesloopt zodat ruimte ontstaat voor nieuwbouw. In totaal is ca 6.000 m2 aan bvo benodigd om circa 62 (zorg)wooneenheden en alle overige functies te huisvesten. In de architectonische uitwerking wordt een zo compact mogelijk gebouw nagestreefd, waardoor er voor is gekozen om de bebouwing in twee of drie lagen uit te voeren. De footprint van het totale gebouw zal circa 3.750 m2 zijn. Het nieuwe gebouw zal voldoen aan alle eisen van deze tijd en toekomstbestendig worden gebouwd. Hierbij bestaat de ambitie om energieneutraal te bouwen; het aspect duurzaamheid is bij de herontwikkeling van de bebouwing van belang. De ruimte rondom het gebouw wordt als semi openbare tuin ingericht. In een later stadium zal hiervoor een inrichtingsplan worden uitgewerkt.

2.7 Functionele inpassing

Het plan is functioneel in overeenstemming met de huidige planologische regeling. Uitgangspunt is dat door de herontwikkeling geen onevenredige hinder voor omwonenden ontstaat. In de omgeving van het zijn woningen gelegen. In de gewenste situatie komt de zorginstelling niet dichter op de woningen te staan, maar juist verder van de bebouwing af. Geconcludeerd wordt dat de herinrichting geen onaanvaardbare hinder veroorzaakt. Paragraaf 4.7 gaat hier nader op in.

2.8 Verkeer en parkeren

Verkeer 

Het terrein wordt aan twee zijden ontsloten. Aan de Woert wordt de hoofdentree gerealiseerd met bijbehorend een aantal parkeerplaatsen op het voorerf. Hier is ook ruimte voor het parkeren voor een arts en het fietsparkeren van bezoekers. Aan de noordzijde van het gebouw, aan de Zuster Kleveringastraat, wordt een dienstingang gerealiseerd. Deze is met name bedoeld voor het laden en lossen, entree voor het personeel, en het parkeren voor personen in de nachtdienst. Hier is tevens ruimte voor een vuilniswagen om te draaien op het erf.

Parkeren

Het uitgangspunt voor parkeren is dat in iedere fase van de ontwikkeling voldoende parkeergelegenheid op het terrein aanwezig is. De gemeente past bij (nieuwe) ontwikkelingen voor zowel de maatvoering, de bepaling van het aantal parkeerplaatsen als de wijze van berekening, de meest actuele richtlijnen van het CROW toe. Voor de ontwikkeling is een parkeermemo opgesteld. Deze is als bijlage 2 toegevoegd.

Noordenveld valt volgens het CBS in stedelijkheidsgraad “weinig stedelijk”. Daarbij wordt voor de berekening uitgegaan van de gemiddelde bandbreedte van de parkeerkencijfers van de van toepassing zijnde kolom en rij, tenzij er redenen zijn om in het concrete geval aan te nemen dat bijvoorbeeld de minimum bandbreedte toegepast kan worden.

Op basis hiervan hanteert de gemeente voor dit bestemmingsplan een parkeernorm van 0,6 parkeerplaatsen per wooneenheid. Volgens de norm zijn derhalve 36 parkeerplaatsen nodig voor de 62 wooneenheden. Op het terrein is voldoende ruimte aanwezig om in deze parkeerbehoefte te kunnen voldoen. Bij de herontwikkeling wordt bij de dienstingang ruimte gemaakt voor 4 parkeerplaatsen en bij de hoofdentree 6 parkeerplaatsen. Deze zijn bedoeld voor kort parkeren / spoed / arts / nachtparkeren personeel. Aan de schuine parkeerplaatsen van de Zuster Kleveringastraat worden 3 extra parkeerplaatsen toegevoegd. Ten zuiden zijn de parkeerplaatsen aan de Woert ook gelegen op grond van de initiatiefnemer, dit zijn in de toekomstige situatie 24 parkeerplaatsen. De verschuivingen leiden tot het toekomstige parkeeraanbod zoals opgenomen in onderstaand tabel. De conclusie luidt dat de herontwikkeling van het terrein voldoet aan de parkeernormering van het CROW.

Tabel 1 Toekomstig parkeeraanbod

3.1 Algemeen

Aan nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen ligt beleid ten grondslag. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op relevante beleidsuitgangspunten op Rijksniveau, provinciaal, regionaal en gemeentelijk niveau. De planuitgangspunten en vervolgens de bestemmingsregeling zijn hierop afgesteld. 

3.2 Rijksbeleid

3.3 Provinciaal beleid

3.4 Regionaal beleid

3.5 Gemeentelijk beleid

4.1 Milieueffectrapportage

In onderdeel C en D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van het omgevingsvergunning plan-m.e.r.-plichtig, project-m.e.r.-plichtig of m.e.r.-beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Indien een activiteit onder de drempelwaarden blijft, dient alsnog een vormvrije m.e.r.-beoordeling uitgevoerd te worden, waarbij onderzocht dient te worden of de activiteit belangrijke nadelige gevolgen heeft voor het milieu, gelet op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. Deze omstandigheden betreffen de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële (milieu)effecten.

Per 16 mei 2017 is de regelgeving voor de MER en m.e.r.-beoordeling gewijzigd met daarin een nieuwe procedure voor de vormvrije m.e.r.-beoordeling.

• Voor de ontwerp-bestemmingsplanfase moet een m.e.r-beoordelingsbeslissing worden genomen, waarin wordt aangegeven of wel of geen MER nodig is, gelet op de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële (milieu)effecten en mogelijke mitigerende maatregelen. Deze beslissing wordt als bijlage bij het bestemmingsplan opgenomen.
• Voor elke aanvraag waarbij een vormvrije m.e.r.-beoordeling aan de orde komt moet de initiatiefnemer een aanmeldingsnotitie opstellen, waarbij ook mitigerende maatregelen mogen worden meegenomen. Het bevoegd gezag dient binnen zes weken na indienen een m.e.r.-beoordelingsbesluit af te geven. Een vormvrije m.e.r.-beoordelingsbeslissing hoeft echter niet gepubliceerd te worden.

In het Besluit milieueffectrapportage is opgenomen dat de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject m.e.r.-beoordelingsplichtig is in gevallen waarin de activiteit betrekking heeft op een oppervlakte van 100 hectare of meer of een aaneengesloten gebied en 2000 of meer woningen omvat (Besluit milieueffectrapportage, Bijlage onderdeel D 11.2).

De beoogde ontwikkeling bestaat uit de wijziging van bestaande bebouwing binnen het perceel. De ontwikkeling betreft geen functiewijziging, waardoor kan worden geconcludeerd dat de ontwikkeling geen stedelijke ontwikkeling betreft; hierdoor is een 'vormvrije m.e.r.-beoordeling' niet noodzakelijk.

4.2 Geluid

Het aspect 'geluid' gaat over geluidhinder op geluidsgevoelige objecten als gevolg van verkeer en industrie. De Wet geluidhinder (Wgh) is hiervoor het toetsingskader. Rondom spoorwegen en wegen met een maximumsnelheid van meer dan 30 km/uur, spoorwegen en aangewezen bedrijven(terreinen) zijn geluidszones van toepassing. Als er geluidsgevoelige objecten, zoals woningen, binnen deze zones worden toegevoegd, dan moet geluidsbelasting op de gevels hiervan worden bepaald en getoetst aan de normen.

Voor de ontwikkeling is akoestisch onderzoek naar wegverkeerslawaai niet nodig. De bebouwde kom van Peize is aangewezen als 30 km/uur-zone. Wegen binnen deze zone hebben geen geluidszone op grond van de Wgh. De herontwikkeling is gericht op een kwalitatieve verbetering en niet op een verhoging van de capaciteit. Een significante verkeerstoename als gevolg van het plan is ook niet aan de orde.

Geconcludeerd wordt dat er vanuit het aspect geluid geen belemmeringen zijn voor dit bestemmingsplan.

4.3 Bodemkwaliteit

Bij het aspect 'bodem' staat de vraag centraal of de bodemkwaliteit toereikend is voor het nieuwe gebruik. De bodem kan door eerdere (bedrijfs)activiteiten verontreinigd zijn. Voor de ruimtelijke procedure is het van het belang dat verdachte locaties worden gesignaleerd.

Het terrein wordt momenteel gebruikt als terrein behorende bij een zorgcentrum. Het wordt al lange tijd (sinds de jaren '70 van de vorige eeuw) voor deze functie gebruikt. Het is niet aannemelijk dat als gevolg van deze functie bodemverontreinigingen zijn ontstaan. Ook zijn geen verdachte activiteiten uit het verleden bekend. In het kader van dit bestemmingsplan is een bodemonderzoek dan ook nog niet nodig.

In het kader van de aanvraag omgevingsvergunning moet een verkennend bodemonderzoek worden uitgevoerd. Indien sprake is van (plaatselijke) verontreinigingen vindt sanering plaats. Hiermee is gewaarborgd dat er geen risico's voor de volksgezondheid ontstaan.

4.4 Water

De initiatiefnemers van een ruimtelijke ontwikkeling behoren in een vroeg stadium overleg te voeren met de waterbeheerder over het planvoornemen. Hiermee wordt voorkomen dat ruimtelijke ontwikkelingen worden toegelaten die in strijd zijn met duurzaam waterbeheer. Het plangebied ligt binnen het beheersgebied van het waterschap Noorderzijlvest, verantwoordelijk voor het waterkwantiteits- en waterkwaliteitsbeheer. Bij onderhavige procedure wordt overleg gevoerd met de waterbeheerder over deze waterparagraaf. Het plan is via de digitale watertoets kenbaar gemaakt bij het waterschap Noorderzijlvest. De watertoets is als bijlage 3 toegevoegd.

Vuilwaterafvoer

In de nieuwe situatie wordt het (huishoudelijk) afvalwater afgevoerd naar het gemeentelijk gescheiden rioolstelsel.

Hemelwaterafvoer

Hemelwater wordt in de nieuwe situatie gescheiden afgevoerd van het huishoudelijk afvalwater. Bij de bouw worden geen uitlogende bouwmaterialen gebruikt (zoals zinken dakgoten). Daarnaast neemt het verhard oppervlak niet toe ten opzichte van de uitgangssituatie. Compensatie in de vorm van infiltratievoorzieningen en/of extra oppervlaktewater is dan ook niet aan de orde.

Overige water(schaps)belangen

Daarnaast ligt het plangebied niet nabij watergangen, waterkeringen, of overige waterhuishoudkundige aandachtsgebieden. Deze werken dus niet belemmerend voor het plan.

Overleg waterbeheerder

De initiatiefnemer(s) van een ruimtelijke ontwikkeling behoren in een vroeg stadium overleg te voeren met de waterbeheerder over het planvoornemen. Hiermee wordt voorkomen dat ruimtelijke ontwikkelingen worden toegelaten die in strijd zijn met duurzaam waterbeheer. Het plangebied ligt binnen het beheersgebied van het waterschap Noorderzijlvest, verantwoordelijk voor het waterkwantiteits- en waterkwaliteitsbeheer. Bij onderhavige procedure wordt overleg gevoerd met de waterbeheerder over deze waterparagraaf.

4.5 Archeologie

Per 1 juli 2016 is Erfgoedwet in werking getreden, waarbij de Monumentenwet 1988 is komen te vervallen. Een deel van het bepaalde in de Monumentenwet is overgegaan naar de Erfgoedwet. Het deel dat betrekking heeft op de besluitvorming in de fysieke leefomgeving gaat over naar de Omgevingswet, wanneer deze in werking treedt. Dit geldt ook voor de verordeningen, bestemmingsplannen, vergunningen en ontheffingen op het gebied van archeologie. Vooruitlopend op de datum van ingang van de Omgevingswet zijn deze artikelen te vinden in het Overgangsrecht in de Erfgoedwet, waar ze ongewijzigd van toepassing blijven zolang de Omgevingswet nog niet van kracht is. De kern van de wet is dat wanneer de bodem wordt verstoord, archeologische resten intact moeten blijven. Als dit niet mogelijk is, is opgraving (onder voorwaarden) mogelijk.

De gemeente Noordenveld heeft een archeologische beleidsadvieskaart. Op de beleidsadvieskaart is aangegeven welke archeologische (verwachtings)waarden in haar gebied voorkomen. Figuur 4.1 geeft een uitsnede van de beleidskaart weer. Het plangebied valt op basis van de kaart binnen drie verschillende zones waarvoor bij bepaalde ingrepen een archeologisch vereist is.

Ten eerste valt de bestaande bebouwing grotendeels in een gebied met een 'Lage verwachting'. Dit betreft het witte gebied. Voor deze gebieden is geen onderzoek vereist.

Ten tweede valt een gedeelte van het plangebied in de bufferzone van 50 meter rond een AMK-terrein. Het betreft het gebied ten zuiden van de blauwe lijn. Voor dit gebied geldt een onderzoeksplicht bij ingrepen groter dan 100 m2. De ontwikkelingen in dit gebied van de bufferzone, dat dit bestemmingsplan mogelijk maakt, betreft een reeds verstoord gebied. In dit gebied staat namelijk al de bestaande bebouwing uit de jaren '70. Met het voorgestelde inrichtingsplan uit hoofdstuk 2 worden er geen ontwikkelingen onder de blauwe lijn voorgesteld die groter zijn dan 100 m2.

Tot slot valt een gedeelte van het plangebied in de zone 'Hoge of Middelhoge verwachting'. Hiervoor geldt een onderzoeksplicht bij ingrepen groter dan 1.000 m2. Met het voorgestelde inrichtingsplan uit hoofdstuk 2 worden er geen ontwikkelingen in dit gebied voorgesteld die groter zijn dan 1.000 m2.

In het kader van de uitvoerbaarheid van het voorgestelde inrichtingsplan hoeft geen archeologisch onderzoek uitgevoerd te worden. De ingrepen overschrijden de drempelwaarden conform het gemeentelijk beleid namelijk niet. Mocht het inrichtingsplan op onderdelen worden aangepast en daarmee de archeologische drempelwaarden uit het beleid worden overschreden, zal een archeologisch onderzoek vereist zijn. Ter bescherming en het behoud van de archeologische waarden is daarom in het bestemmingsplan een aanvullende regeling opgenomen. Deze regeling is een uitwerking van de gemeentelijke beleidsregels.

Figuur 4.1 Uitsnede archeologische beleidsadvieskaart

4.6 Cultuurhistorie

In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is bepaald dat in een ruimtelijk plan een beschrijving opgenomen moet worden van de manier waarop met de aanwezige cultuurhistorische waarden rekening is gehouden.

Zoals in hoofdstuk 2 én in het visiedocument Stedenbouwkundige uitgangspuntennotitie is in een gedeelte van het plangebied sprake van cultuurhistorische waarde. Derhalve het voorgenoemde visiedocument opgesteld. In dit document zijn uitgangspunten, voor het behoud van de cultuurhistorische waarden, opgenomen waar met de uitwerking van het stedenbouwkundig plan rekening gehouden moet worden. Zoals in paragraaf 2.5 is hier met de uitwerking van de plannen rekening mee gehouden. Een belangrijk uitgangspunt is het (gedeeltelijk) behouden van de historische boerderij (A). De boerderij heeft geen monumentale status, echter draagt deze sterk bij aan het agrarische en historische karakter van deze plek en het dorp Peize. Door de boerderij in de nieuwbouw te integreren wordt een link gelegd met het verleden en wordt de ruimtelijke karakteristiek op deze plek behouden. Mogelijk kan de boerderij een nieuwe invulling krijgen of een gedeeltelijke verbouwing, maar blijft als herkenbaar volume aanwezig. Ter bescherming van de cultuurhistorische waarde is de dubbelbestemming 'Waarde - Cultuurhistorie' opgenomen.

Daarnaast is de dubbelbestemming 'Molenbiotoop' op het gebied van toepassing. Dit in verband met de aanwezigheid van een molen op ruim 220 meter ten westen van het plangebied. Deze molen heeft een beschermingszone waarbinnen beperkingen worden gelegd aan de bouwhoogte van gebouwen in deze zone (de zogenoemde molenbiotoop). Deze beschermingszone heeft tot doel te voorkomen dat de windvang van de molen wordt geblokkeerd door bebouwing. Binnen de gronden mogen geen bouwwerken worden gebouwd met een hoogte van meer dan 9 meter, tenzij het de bestaande bebouwing betreft. Vanaf de grens van de dubbelbestemming, geldt daarnaast dat per 50 meter de hoogte met 1 meter mag toenemen.

Voorgenoemde bebouwing krijgen een bouwhoogte van maximaal 10 meter, vindt grotendeels plaats ter plaatse van de bestaande bebouwing en levert daardoor geen (extra) beperkingen voor de windvang van de molen op.

Vanuit het aspect cultuurhistorie is het planvoornemen dan ook uitvoerbaar.

4.7 Bedrijven en milieuzonering

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is ruimtelijke afstemming tussen bedrijfsactiviteiten, voorzieningen en gevoelige functies (woningen) noodzakelijk. Bij deze afstemming kan gebruik worden gemaakt van de richtafstanden uit de basiszoneringslijst van de VNG-brochure 'Bedrijven en milieuzonering' (2009). Een richtafstand kan worden beschouwd als de afstand waarbij onaanvaardbare milieuhinder als gevolg van bedrijfsactiviteiten redelijkerwijs kan worden uitgesloten. In geval van een gemengd gebied kan worden gewerkt met een verkleinde richtafstand. De definitie van een gemengd gebied is als volgt:

Een gebied met een matige tot sterke functiemenging. Direct naast woningen komen andere functies voor, zoals winkels, horeca en kleine bedrijven. Ook lintbebouwing in het buitengebied met overwegend agrarische en andere bedrijvigheid. Daarnaast gebieden die direct langs de hoofdinfrastructuur liggen.

Het plangebied ligt in het centrum van Peize. In het centrum is sprake van een menging van verschillende functies, hierdoor kunnen kleinere afstandsrichtlijnen worden aangehouden. Het terrein is en blijft in gebruik als een zorginstelling. Dit valt onder milieucategorie 2 (verpleeghuizen). Hierbij geldt een richtafstand van 10 meter, in gemengd gebied, tot milieugevoelige functies.

De grens van inrichting van de zorginstelling tot de woningen in omgeving bedraagt 10 meter. Het appartementencomplex ten noordoosten van het plangebied grenst echter aan de zorginstelling. Hier is in de huidige situatie echter ook al sprake van. Dit is tevens op deze manier in het huidige bestemmingsplan al als zodanig planologisch geregeld. Dit bestemmingsplan voorziet dan ook niet in ingrijpende veranderingen die er voorzorgen dat er onevenredige hinder ontstaat.

Als gevolg van de herinrichting ontstaat dus geen onaanvaardbare hinder voor nabij gelegen woningen. Geconcludeerd wordt dat er in de nieuwe situatie sprake is van een verantwoorde milieuzonering.

4.8 Ecologie

Met de Wet natuurbescherming (Wnb) zijn alle bepalingen met betrekking tot de bescherming van natuurgebieden en dier- en plantensoorten samengebracht in één wet. De Wnb implementeert diverse Europeesrechtelijke regelgeving, zoals de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn in de Nederlandse wetgeving. in de Wnb wordt een onderscheid gemaakt tussen gebiedsbescherming en soortenbescherming.

Gebiedsbescherming

De Wnb kent diverse soorten natuurgebieden. De Natura 2000-gebieden zijn door de Minister van Economische Zaken aangewezen gebieden die deel uitmaken van het Europese netwerk van natuurgebieden. Daarnaast bestaat het Natuur Netwerk Nederland (NNN) uit gebieden die worden aangewezen in de provinciale verordening. Binnen de NNN-gebieden mogen in beginsel geen ruimtelijke ontwikkelingen plaatsvinden.

Het plangebied maakt geen onderdeel uit van Natura 2000-gebieden en NNN-gebieden. Het dichtstbijzijnde Natura 2000 gebied ligt op ruim 2,2 km. Gezien de aard en omvang van de voorgestelde ontwikkelingen kan worden gesteld dat dit bestemmingsplan geen (significante) effecten op de natuurwaarden in de omgeving heeft.

Soortenbescherming

In de Wnb wordt onderscheid gemaakt tussen soorten die worden beschermd in de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn en daarnaast de overige soorten. De Wnb bevat onder andere verbodsbepalingen ten aanzien van het opzettelijk vernielen of beschadigen van nesten, als bedoeld in artikel 1 van de Vogelrichtlijn.

In dit plan is er sprake van sloop van de bestaande bebouwing. Daarom is een ecologische quickscan uitgevoerd. Deze is als bijlage 4 toegevoegd. In verband met de aanwezigheid van algemene broedvogels is het noodzakelijk om groen te rooien en gebouwen te slopen buiten het broedseizoen of op een manier te werken dat de vogels niet tot broeden komen (vogelverschrikkers gebruiken). Op deze manier kan worden voorkomen dat verbodsbepalingen van de Wet natuurbescherming worden overtreden. Er zijn daarnaast mogelijk algemene nationaal beschermde zoogdieren en amfibieën aanwezig. Voor deze algemene soorten bestaat een algemene vrijstelling in provincie Drenthe.

Verder kan de aanwezigheid van vleermuizen (verblijfplaatsen, vliegroutes, foerageergebied) en broedvogels met vaste rust- en verblijfplaatsen (huismus, gierzwaluw) niet worden uitgesloten, effecten op deze soort(groep)en kunnen dan ook niet worden uitgesloten. Op grond hiervan wordt op dit moment een gerichte veldinventarisatie uitgevoerd m eventuele effecten en maatregelen op een adequate manier in te kunnen schatten. De resultaten hiervan worden ter zijner tijd aan het bestemmingsplan toegevoegd. Pas na afronding van deze inventarisatie kan worden bepaald of verbodsbepalingen van de Wet natuurbescherming worden overtreden en of ontheffing van de Wet natuurbescherming is vereist.

4.9 Externe veiligheid

Externe veiligheid gaat over het beheersen van de risico's die ontstaan voor de omgeving bij het gebruik. de opslag en het vervoer van gevaarlijke stoffen, zoals vuurwerk, LPG en munitie. Er is wetgeving over 'externe veiligheid' om de burger niet onnodig aan te hoge risico's bloot te stellen. De normen voor externe veiligheid zijn vastgelegd in onder andere het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt) en het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb).

Om te bepalen of in en in de nabijheid van het plangebied risicovolle objecten aanwezig zijn, is de risicokaart Drenthe geraadpleegd. Hieruit blijkt dat er geen risicovolle inrichtingen, buisleidingen en vervoer van gevaarlijke stoffen plaatsvinden in de nabijheid van het plangebied. Vanuit het aspect externe veiligheid is het planvoornemen uitvoerbaar.

4.10 Kabels en leidingen

Bij de uitvoering van ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening worden gehouden met de aanwezigheid van elektriciteit- en communicatiekabels en nutsleidingen in de grond. Hier gelden beperkingen voor ingrepen in de bodem. Daarnaast zijn zones, bijvoorbeeld rondom hoogspanningsverbindingen, straalpaden en radarsystemen van belang. Deze vragen vaak om het beperken van gevoelige functies of van de hoogte van bouwwerken. Voor ruimtelijke plannen zijn alleen de hoofdleidingen van belang. De kleinere, lokale leidingen worden bij de uitvoering door middel van een Klic-melding in kaart gebracht.

In of nabij het plangebied lopen geen hoofdleidingen of -kabels.

4.11 Luchtkwaliteit

Een onderdeel van de Wet milieubeheer betreft luchtkwaliteit. De wet is bedoeld om de negatieve effecten op de volksgezondheid, als gevolg van te hoge niveaus van luchtverontreiniging, aan te pakken.

Overschrijdingen van de grenswaarden voor luchtkwaliteit zijn veelal het gevolg van het aantal verkeersbewegingen in een gebied. Op grond van de algemene maatregel van bestuur 'niet in betekenende mate' (NIBM) vormen luchtkwaliteitseisen geen belemmeringen voor projecten die niet in betekenende mate bijdragen aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Op grond van de Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen) zijn (onder andere) woningbouwprojecten met minder dan 1.500 woningen vrijgesteld van toetsing.

De herontwikkeling is gericht op een kwalitatieve verbetering en niet op kwantitatieve uitbreiding. Een dergelijk ontwikkeling heeft geen negatieve invloed op de luchtkwaliteit en zal gezien de huidige luchtkwaliteit zeker niet leiden tot een overschrijding van de normen. Aanvullend onderzoek naar het aspect luchtkwaliteit is niet noodzakelijk.

5.1 Inleiding

Het bestemmingsplan voldoet aan alle vereisten die zijn opgenomen in de Wet ruimtelijke ordening (Wro), het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) en de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Het voldoet aan de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) 2012.

Het bestemmingsplan regelt de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden van de gronden in het plangebied. De juridische regeling is vervat in een verbeelding en bijbehorende regels. Op de verbeelding zijn de verschillende bestemmingen vastgelegd, in de regels (per bestemming) de bouw- en gebruiksmogelijkheden.

5.2 Toelichting op de bestemmingen

Op grond van de informatie zoals genoemd in paragraaf 2.6 is een inventarisatie uitgevoerd naar de aanwezige functies in het plangebied. Onderstaand wordt een verantwoording van de keuzes van bestemmingen weergegeven.

Het plangebied krijgt de bestemmingen 'Woongebied' en de dubbelbestemmingen 'Waarde - Cultuurhistorie' en 'Waarde - Archeologie 2'. Verder geldt de gebiedsaanduiding 'vrijwaringszone - molenbiotoop'.

Enkelbestemming Woongebied

Het plangebied krijgt, net als op basis van het geldende bestemmingsplan, een woonbestemming. In dit geval de bestemming 'Woongebied' met daarbij de aanduiding 'zorginstelling'. Binnen deze aanduiding is een zorginstelling toegestaan. De bebouwing dient binnen het aangegeven bouwvlak gebouw te worden.

Dubbelbestemming Archeologie

De gronden in het plangebied maken deel uit van de historische kern van Peize. Op de Archeologische Beleidskaart zijn deze aangeduid als 'Hoge of Middelhoge verwachting' en gelegen binnen de contour 'Buffer 50m AMK-terrein'. Ter plaatse geldt derhalve een beschermende regeling, hetgeen verwoord is in de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 2'.

Dubbelbestemming Cultuurhistorie

Op het plangebied ligt de dubbelbestemming 'Waarde - Cultuurhistorie'. Het plangebied maakt deel uit van het centrum van Peize, dat cultuurhistorisch waardevol is. Voor het uitvoeren van bepaalde werken en werkzaamheden is toestemming nodig in de vorm van een omgevingsvergunning.

Gebiedsaanduiding vrijwaringszone - molenbiotoop

In de algemene aanduidingsregels is de regeling voor de 'vrijwaringszone - molenbiotoop' opgenomen. In verband met de nabije aanwezigheid van een molen gelden er binnen deze zone beperkingen voor wat betreft de hoogte van bouwwerken. Deze beperkingen zijn bedoeld voor de bescherming van openheid met het oog op een vrije windvang en het zicht op de molen.

6.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Bewonersavond

Voorafgaand aan de formele bestemmingsplanprocedure zijn twee bewonersavonden georganiseerd om de schetsontwerpen voor de herontwikkeling te presenteren. Op woensdag 13 februari zijn de daadwerkelijke bewoners van de zorginstelling locatie De Hoprank op de hoogte gebracht van de plannen. De avond daarna, op donderdag 14 februari zijn de plannen getoond aan het dorp Peize. Op die avond heeft Interzorg in samenwerking met de ontwikkelaar Roosdom Tijhuis en adviesbureau Rho Adviseurs de stand van zaken gepresenteerd. Aan de hand van de stedenbouwkundige visie, het ontwerp voor het gebouw en het inrichtingsplan voor het terrein van De Hoprank is het verhaal verteld aan de bewoners. Dit was geen plenaire presentatie maar een inloopavond, waardoor een één op één gesprek mogelijk was. De avond is zeer goed bezocht en de reacties waren erg positief. Met name aspecten als het handhaven van de boerderij en de groene ruimte rondom het gebouw, de afstand tot de omliggende bebouwing en de voorziene uitstraling van de ontwikkeling zijn goed ontvangen. Naar aanleiding van deze avond zijn de directe omwonenden uitgenodigd voor een vervolggesprek om specifieke en wellicht praktische zaken af te stemmen. Op die manier worden op voorhand de (directe) bewoners zo goed mogelijk worden geïnformeerd en betrokken bij het proces, nog voor dat de formele bestemmingsplan procedure gaat lopen.

Inspraak en overleg

Gezien de ontwikkeling in het bestaand stedelijk gebied wordt het bestemmingsplan in het kader van het wettelijk vooroverleg naar de overlegpartners verzonden. Er zijn geen reacties ontvangen.

Zienswijze

Het ontwerpbestemmingsplan wordt gedurende zes weken ter inzage gelegd. Tijdens deze periode wordt een ieder in de gelegenheid gesteld om een zienswijze in te dienen (artikel 3.8 Wro). De uitkomsten hiervan kunnen nieuwe niet voorziene uitgangspunten voor het bestemmingsplan geven.

Vaststelling

Het bestemmingsplan wordt vervolgens, al dan niet gewijzigd, vastgesteld. Het besluit tot vaststelling wordt gepubliceerd en het bestemmingsplan ligt zes weken ter inzage. Tijdens die periode bestaat de mogelijkheid beroep bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State in te dienen tegen het besluit en het plan. Alleen indieners van een zienswijze en diegene die redelijkerwijs kunnen aantonen dat zij niet in staat waren om een zienswijze in te dienen. Indien het plan gewijzigd wordt vastgesteld dan kan een ieder tegen die wijziging in beroep bij de RvS.

6.2 Economische uitvoerbaarheid

Voor de uitvoerbaarheid van het plan is het van belang te weten of het economisch uitvoerbaar is. De economische uitvoerbaarheid wordt enerzijds bepaald door de exploitatie van het plan (financiële haalbaarheid) en anderzijds door de wijze van kostenverhaal van de gemeente (grondexploitatie).

Financiële haalbaarheid

In het plangebied wordt nieuwbouw mogelijk gemaakt. De financiering voor het plan is in handen van Zorggroep Interzorg, die de hiervoor benodigde financiën beschikbaar heeft. Dit geldt ook voor de kosten voor het opstellen van het bestemmingsplan. Dit bestemmingsplan wordt dan ook economisch uitvoerbaar geacht.

Grondexploitatie

Doel van de in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) opgenomen grondexploitatieregeling is het bieden van ruimere mogelijkheden voor het kostenverhaal en het creëren van meer sturingsmogelijkheden. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen de publiekrechtelijke weg via een exploitatieplan en de privaatrechtelijke weg in de vorm van overeenkomsten. In het geval van een exploitatieplan kan de gemeente eisen en regels stellen voor de desbetreffende gronden, (woning)bouwcategorieën en fasering. Via de privaatrechtelijke weg worden dergelijke afspraken in een (anterieure) overeenkomst vastgelegd.

De beoogde ontwikkeling die in dit bestemmingsplan centraal staat is als 'bouwplan' aangemerkt. Voor dit plan is een anterieure overeenkomst opgesteld, waarmee de kosten anderszins zijn verzekerd. Hierin zijn ook afspraken gemaakt ten aanzien van eventuele planschade.