Roden - Norgerweg 19

1.1 Aanleiding

Aan de Norgerweg 19 te Roden is camping Dorado gelegen. Uit onderzoek van de provincie Drenthe is gebleken dat de camping geen toekomst perspectief heeft. Derhalve is het initiatief opgevat om de camping te gaan transformeren tot een woonlocatie.

Het plan omvat de realisatie van een 8-tal woningen (inclusief de bestaande woning) inclusief de realisatie van een gemeenschappelijke ruimte. Het betreft een uniek concept waarbij het streven is om een samenlevingsgemeenschap te creëren waarbij de bewoners voor elkaar zorgen.

De voorziene ontwikkeling is niet passend in het huidige bestemmingsplan. De gemeente Noordenveld heeft in zijn collegebesluit van 27 augustus 2019 besloten medewerking te willen verlenen aan het initiatief. Het bestemmingsplan voorziet in het juridisch-planologische kader om de ontwikkeling mogelijk te maken.

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied ligt in het buitengebied van de gemeente Noorderveld op circa 250 meter ten zuiden van de kern Roden. In figuur 1.1 is de ligging van het plangebied weergegeven. Figuur 1.2 geeft de begrenzing van het plangebied weer.

Figuur 1.1 Ligging van het plangebied

Figuur 1.2 Begrenzing van het plangebied

1.3 Planologische regeling

Op dit moment geldt het bestemmingsplan Kampeerterreinen in Noordenveld (vastgesteld op 19 juni 2013). In het geldende bestemmingsplan heeft de locatie de bestemming 'Recreatie - Verblijfsrecreatie 3' met daarbij de aanduiding 'maximum aantal: 6'.

Binnen deze bestemming zijn toeristische plaatsen voor toercaravans, vouwwagens, campers, tenten, huifkarren, trekkershutten en tenthuisjes en stacaravans/chalets én recreatiewoningen toegestaan. In dit geval zijn in het plangebied in totaal 6 recreatiewoningen toegestaan. De oppervlakte van een recreatiewoning bedraagt maximaal 100 m2 met een goot- en bouwhoogte van respectievelijk 3 -en 6,5 meter.

Het voornemen is om het park te transformeren naar een woon/zorgbestemming voor een samenlevingsgemeenschap. Het plan omvat 8 levensloopbestendige woningen inclusief een gemeenschappelijke ruimte. Binnen de bestemming 'Recreatie – Verblijfsrecreatie 3' is de herontwikkeling niet mogelijk. Om de herontwikkeling mogelijk te maken is daarom een wijziging van het bestemmingsplan nodig.

Daarnaast is de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' van toepassing. De dubbelbestemming is mede bestemd voor de bescherming van de archeologie waarde van het gebied. Paragraaf 4.6 gaat hier nader op in.

Figuur 1.2: Uitsnede bestemmingsplan met daarbinnen het bestemmingsplan kampeerterreinen in Noordenveld (omkaderd)

Bestemmingsplan Parkeren Noordenveld

Op 20 juni 2018 is het facetbestemmingsplan Parkeren Noordenveld vastgesteld. In dit plan zijn de gemeentelijke parkeernormen opgenomen.

1.4 Leeswijzer

In hoofdstuk 2 wordt het initiatief nader beschreven. Daarbij komt de huidige situatie aan bod en wordt vervolgens ingegaan op de toekomstige situatie. Hoofdstuk 3 schetst het relevante beleidskader voor het plan. Daarbij wordt ingegaan op het relevante rijks-, provinciaal, en gemeentelijk beleid. In hoofdstuk 4 worden de omgevingsaspecten behandeld, waaraan de beoogde ontwikkeling wordt getoetst. Hoofdstuk 5 beschrijft de juridische aspecten van het plan. In hoofdstuk 6 worden de maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid van het plan toegelicht.

2.1 Huidige situatie

Het plangebied, gelegen aan de Norgerweg 19 te Roden, is in de huidige situatie ingericht als camping met een aantal trekkershutten, kleine bungalows en kampeerplekken. Voorop de camping bevindt zich de bedrijfswoning van de eigenaar met daarachter een gemeenschappelijk recreatiegebouw inclusief sanitaire voorziening.

Het plangebied bevindt zich op circa 250 meter ten zuiden van de kern Roden. Ten oosten van de camping bevindt zich het Mensingebos en aan de noord, zuid -en westkant bevindt zich het agrarisch landschap. Rondom het terrein is sprake van hoog opgaande beplanting. Figuur 2.1 geeft een luchtfoto van de bestaande situatie weer. In figuur 2.2 en 2.3 zijn enkele aanzichten van de huidige inrichting van het plangebied weergegeven.

Figuur 2.1 Luchtfoto van het plangebied

Figuur 2.2 Aanzicht plangebied vanaf de Norgerweg (oostzijde)

Figuur 2.3 Aanzicht plangebied vanaf de Kaatsweg (zuidwestzijde)

2.2 Vitaal vakantiepark

Samen met gemeenten, Recreatieschap Drenthe en RECRON werkt de provincie Drenthe aan het project Vitale Vakantieparken. Een project om vakantieparken en campings in Drenthe, die er op dit moment recreatief en economisch gezien minder goed voorstaan, te ondersteunen om weer recreatief en economisch gezond (aantrekkelijk) te worden.

Camping Dorado is één van de campings die onderdeel uitmaakt van het project. Uit onderzoek in 2017 is geconcludeerd dat de exploitatie van het plangebied voor recreatieve mogelijkheden geen toekomst perspectief meer heeft. Derhalve hebben de samenwerkende partijen in 2017 een convenant ondertekend waarin een aanpak is opgenomen om de vitale vakantieparken te helpen met het doorontwikkelen van het vakantiepark of te transformeren naar een passende nieuwe bestemming. De aanpak bestaat derhalve uit twee sporen Excelleren en Transformeren:

Excelleren

Het ondersteunen van vitale parken én parken met die potentie om (weer) vitaal en eigentijds te blijven en/of te worden. Door innovatie, eigentijdse product-conceptontwikkeling wordt de kopgroep excellente bedrijven vergroot.

Transformeren

Het begeleiden van parkeigenaren en/of Verenigingen van eigenaren (VvE) van terreinen zonder recreatieve kwaliteit en perspectief, om transformatie naar een passende bestemming te realiseren. Door herbestemming en ontwikkeling wordt het aandeel parken dat hun toeristisch-recreatieve functie heeft verloren, afgebouwd. Binnen deze opgave vallen ook de parken met een sociaal-maatschappelijke problematiek.

Met de aanpak willen de betrokken partijen de volgende doelen behalen in de periode 2018-2024:

• meer ruimte voor ondernemerschap;
• meer bestedingen door toeristen;
• meer werkgelegenheid;
• meer grip op sociale problematiek;
• meer balans tussen vraag en aanbod.

2.3 Ontwikkelingsplan Blue Zone Dorado

Sinds 2017 werkt een initiatiefgroep aan een nieuw woonconcept. De doelstelling is om een nieuw woonconcept te creëren waar mensen kunnen wonen in een samenlevensgemeenschap met zorg en aandacht voor elkaar en de omgeving. Het streven is om een zorg-neutrale woonomgeving te realiseren. De gedachten gaan uit naar duurzaam bouwen, met waar gewenst gezamenlijke en gedeelde voorzieningen in combinatie met duurzame inzet van talenten van de bewoners voor elkaar: aandacht, hulp, steun, gezamenlijke activiteiten en ontmoetingen. Het karakter van dit woonconcept dient te voldoen aan onderstaande uitgangspunten:

• karakter: een woonomgeving met
  • 1. voldoende privacy voor ieder afzonderlijk;
  • 2. aandacht, betrokkenheid, zorg en steun aan elkaar;
  • 3. gezamenlijke inzet van eigen talenten voor het geheel.
• openbare ruimte: Een duurzame, groene, parkachtige inrichting van de openbare ruimte;
• collectieve inzet voor de openbare buitenruimte;
• delen van gezamenlijke voorzieningen en gezamenlijke activiteiten, gericht op gezonde en vitale leefstijl;
• ontwikkelen in eigen beheer.

De initiatiefgroep is vervolgens gaan zoeken naar een geschikte woonlocatie en is daarbij uitgekomen op de locatie van de huidige camping. De camping maakt deel uit van het project Vitale Vakantieparken en is uitermate geschikt om invulling te geven aan de uitwerking van het nieuwe woonconcept. De ruimtelijke uitwerking van het woonconcept wordt in een volgende paragraaf nader beschreven.

2.4 De nieuwe ontwikkeling

Het project bestaat uit het ontwikkelen van een nieuwe woonconcept zoals beschreven in paragraaf 2.3. Voor de inrichting van dit concept dienen een aantal ruimtelijke ingrepen' plaats te vinden. Ten eerste wordt verouderde, niet-bruikbare bebouwing gesloopt. Dit betreft de rood gearceerde bebouwing in figuur 2.5. Vervolgens wordt het plangebied opgedeeld in verschillende kavels. 5 kavels worden ingericht voor de toekomstige woningen. De bestaande bedrijfswoning, een bestaand recreatiegebouw en een bestaande twee-onder-een kapwoning blijven daarbij ongewijzigd en maken deel uit van de toekomstige kavels. De exacte indeling van de overige kavels staat nog niet vast en wordt in een participatief proces vormgegeven met de toekomstige bewoners. Het bestaande recreatiegebouw krijgt, net als de huidige functie, een gemeenschappelijke functie. Verder vindt het parkeren bij de woningen op het erf plaats. De ontsluiting van de woningen vindt plaats via een centrale ontsluiting die uitmondt op de Kaatsweg.

Figuur 2.4 geef een overzicht van de gewenste inrichting van het plangebied. In deze inrichting zijn de mogelijke locaties van de toekomstige woningen weergeven. Er staan derhalve meer woningen ingetekend dan met dit bestemmingsplan wordt toegestaan.

De woningen hebben nog geen definitieve vormgeving. Om de ruimtelijkheid van het gebied te borgen wordt als uitgangspunt gehanteerd dat de woningen zowel vrijstaand als in twee onder 1 kap woning kunnen worden uitgevoerd. De woningen krijgen een maximale oppervlakte van 200 m2 met een maximale goot- en bouwhoogte van respectievelijk 4 -en 9 meter.

Voor een uitgebreide beschrijving van de ontwikkeling wordt verwezen naar het beeldkwaliteitsplan dat als bijlage 1 bij de toelichting is toegevoegd.

Figuur 2.4 Mogelijk toekomstige invulling plangebied

Figuur 2.5 Te slopen bebouwing

2.5 Beeldkwaliteit

Van belang is dat nieuwe functies en bebouwing op een goede manier worden ingepast in de landschappelijke en cultuurhistorische kwaliteiten van het gebied. Voor de inpassing wordt aangesloten bij de bestaande landschappelijke elementen. Voor de ontwikkeling is een beeldkwaliteitsplan gemaakt. Dit plan is als bijlage 1 bij de toelichting toegevoegd. Voor de locatie zijn daarnaast specifieke beeldkwaliteitseisen opgesteld. Ook deze zijn opgenomen in het beeldkwaliteitsplan. De welstandscriteria die in dit document staan beschreven worden onderdeel van de bestaande welstandsnota en worden separaat vastgesteld. Bij het beoordelen de bouwaanvraag wordt dit document als leidraad gehanteerd voor de beoordeling van de welstandsaspecten.

3.1 Algemeen

Aan nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen ligt beleid ten grondslag. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op relevante beleidsuitgangspunten op Rijksniveau, provinciaal, regionaal en gemeentelijk niveau. De planuitgangspunten en vervolgens de bestemmingsregeling zijn hierop afgesteld. 

3.2 Rijksbeleid

3.3 Provinciaal beleid

3.4 Regionaal beleid

3.5 Gemeentelijk beleid

4.1 Milieueffectrapportage

In onderdeel C en D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van het omgevingsvergunning plan-m.e.r.-plichtig, project-m.e.r.-plichtig of m.e.r.-beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Indien een activiteit onder de drempelwaarden blijft, dient alsnog een vormvrije m.e.r.-beoordeling uitgevoerd te worden, waarbij onderzocht dient te worden of de activiteit belangrijke nadelige gevolgen heeft voor het milieu, gelet op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. Deze omstandigheden betreffen de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële (milieu)effecten.

Per 16 mei 2017 is de regelgeving voor de MER en m.e.r.-beoordeling gewijzigd met daarin een nieuwe procedure voor de vormvrije m.e.r.-beoordeling.

• Voor de ontwerp-bestemmingsplanfase moet een m.e.r-beoordelingsbeslissing worden genomen, waarin wordt aangegeven of wel of geen MER nodig is, gelet op de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële (milieu)effecten en mogelijke mitigerende maatregelen. Deze beslissing wordt als bijlage bij het bestemmingsplan opgenomen.
• Voor elke aanvraag waarbij een vormvrije m.e.r.-beoordeling aan de orde komt moet de initiatiefnemer een aanmeldingsnotitie opstellen, waarbij ook mitigerende maatregelen mogen worden meegenomen. Het bevoegd gezag dient binnen zes weken na indienen een m.e.r.-beoordelingsbesluit af te geven. Een vormvrije m.e.r.-beoordelingsbeslissing hoeft echter niet gepubliceerd te worden.

Onderzoek en conclusie

In het Besluit milieueffectrapportage is opgenomen dat de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject mer-beoordelingsplichtig is in gevallen waarin de activiteit betrekking heeft op een oppervlakte van 100 hectare of meer of een aaneengesloten gebied en 2.000 of meer woningen omvat. De beoogde ontwikkeling bestaat uit het planologisch mogelijk maken van 8 woningen. De beoogde ontwikkeling blijft daarmee ruim onder de drempelwaarde. Dit betekent dat een zogenaamde 'vormvrije m.e.r.-beoordeling' noodzakelijk is. Gelet op de kenmerken van het project (zoals het kleinschalige karakter in vergelijking met de drempelwaarden uit het Besluit m.e.r.), de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële effecten zullen geen belangrijke negatieve milieugevolgen optreden. Dit blijkt ook uit de onderzoeken van de verschillende milieuaspecten zoals deze in de vorige paragrafen zijn opgenomen. Voor het bestemmingsplan is dan ook geen m.e.r.-procedure of m.e.r.-beoordelingsprocedure noodzakelijk.

4.2 Verkeer en parkeren

Verkeersafwikkeling

Het terrein wordt voor autoverkeer ontsloten op de Norgerweg. Deze weg heeft voldoende capaciteit om de verkeersgeneratie van de nieuwe woningen op te vangen. De ontwikkeling leidt dan ook niet tot verkeersproblemen.

Parkeren

Voor het parkeren geldt als uitgangspunt dat er binnen het plangebied voldoende ruimte moet zijn voor het opvangen van de parkeerbehoefte. De gemeente heeft zijn parkeerbeleid vastgelegd in het Gemeentelijk Verkeers- en Vervoersplan (GVVP). Hierin wordt aangegeven dat er sprake is van voldoende parkeergelegenheid als aan de parkeernormen voldaan wordt zoals opgenomen in de meest actuele CROW-publicatie. In dit geval betreft dit CROW-publicatie 381. Voor koop vrijstaande woningen geldt een parkeernorm van 2,4 parkeerplaatsen per woning. Voor de beoogde 8 woningen zijn 20 parkeerplaatsen nodig. In het plangebied is voldoende ruimte om aan deze parkeervraag te kunnen voldoen.

4.3 Geluid

Op grond van de Wet geluidhinder geldt rond wegen met een maximumsnelheid hoger dan 30 km/uur, spoorwegen en inrichtingen die 'in belangrijke mate geluidhinder veroorzaken', een geluidzone. Bij de ontwikkeling van nieuwe geluidsgevoelige objecten binnen deze geluidzones moet akoestisch onderzoek worden uitgevoerd om aan te tonen dat de ontwikkeling voldoet aan de voorkeursgrenswaarden die in de wet zijn vastgelegd.

In de Wet geluidhinder (Wgh) wordt onderscheid gemaakt tussen geluidgevoelige functies enerzijds en niet-geluidsgevoelige functies anderzijds. Indien een geluidsgevoelige functie mogelijk wordt gemaakt en binnen de zone van een weg, spoorweg of een industriegebied ligt, moet onderzocht worden of voldaan wordt aan de voorkeursgrenswaarde. In dit geval is alleen het aspect wegverkeerslawaai relevant. Voor wegverkeerslawaai geldt een voorkeursgrenswaarde van 48 dB. De maximale ontheffingswaarde bedraagt 53 dB.

Voor de ontwikkeling is akoestisch onderzoek naar wegverkeerslawaai uitgevoerd in verband met de ligging van het plangebied binnen de geluidzone van de Norgerweg. Het onderzoek is als bijlage 2 toegevoegd. Voor de toekomstige woningen op de kavels 1 en 8 wordt de voorkeursgrenswaarde van 48 dB overschreden. Voor de rest van de kavels is sprake van een belasting lager dan 48 dB. Voor kavels 1 en 8 geldt dat de ontheffingswaarde van 53 dB niet wordt overschreden.

Gezien het feit dat sprake is van een wettelijke geluidzone van de wegen en derhalve de Wet geluidhinder van toepassing is, dient een hogere waarde procedure te worden doorlopen voor de woningen van kavels 5,8 en 9. Hogere grenswaarden kunnen alleen worden verleend, nadat is onderbouwd dat maatregelen om de geluidbelasting op de gevel van geluidgevoelige bestemmingen terug te dringen onvoldoende doeltreffend zijn, dan wel overwegende bezwaren ontmoeten van stedenbouwkundige, verkeerskundige, vervoerskundige, landschappelijke of financiële aard. Deze hogere grenswaarde mag de maximaal toelaatbare hogere waarde niet te boven gaan.

Vanwege de kleinschaligheid van het plan zijn bronmaatregelen op de Norgerweg financieel niet doelmatig en gezien de hoge kosten in vergelijking met de kosten voor mogelijke gevelisolatie is afscherming langs de Norgerweg ook financieel niet doelmatig. Om het plan te kunnen realiseren moet de gemeente (B&W) daarom een hogere waarden vaststellen. Aangetoond zal moeten worden dat een goed binnenniveau gegarandeerd wordt. Het plan zal aan de voorschriften en eisen van het Bouwbesluit 2012 moeten voldoen. Omdat de gevelbelasting maximaal 53 dB(A) bedraagt en de minimale geluidisolatie van de gevel op grond van het Bouwbesluit 20 dB(A) moet bedragen is er geen nader onderzoek noodzakelijk om de te beschermende binnenwaarde van 33 dB(A) te kunnen beschermen. Er zal dan ook sprake zijn van een aanvaardbaar binnenniveau.

Geconcludeerd wordt dat er vanuit het aspect geluid geen belemmeringen zijn voor dit bestemmingsplan.

4.4 Bodemkwaliteit

Bij het aspect 'bodem' staat de vraag centraal of de bodemkwaliteit toereikend is voor het nieuwe gebruik. De bodem kan door eerdere (bedrijfs)activiteiten verontreinigd zijn. Voor de ruimtelijke procedure is het van het belang dat verdachte locaties worden gesignaleerd.

Het terrein wordt momenteel gebruikt als recreatieterrein. Het wordt al lange tijd voor deze functie gebruikt. Het is niet aannemelijk dat als gevolg van deze functie bodemverontreinigingen zijn ontstaan. Ook zijn geen verdachte activiteiten uit het verleden bekend. In het kader van dit bestemmingsplan is een bodemonderzoek dan ook nog niet nodig.

In het kader van de aanvraag omgevingsvergunning moet een verkennend bodemonderzoek worden uitgevoerd. Indien sprake is van (plaatselijke) verontreinigingen vindt sanering plaats. Hiermee is gewaarborgd dat er geen risico's voor de volksgezondheid ontstaan.

4.5 Water

De initiatiefnemers van een ruimtelijke ontwikkeling behoren in een vroeg stadium overleg te voeren met de waterbeheerder over het planvoornemen. Hiermee wordt voorkomen dat ruimtelijke ontwikkelingen worden toegelaten die in strijd zijn met duurzaam waterbeheer. Het plangebied ligt binnen het beheersgebied van het waterschap Noorderzijlvest, verantwoordelijk voor het waterkwantiteits- en waterkwaliteitsbeheer. Het plan is via de digitale watertoets kenbaar gemaakt bij het waterschap Noorderzijlvest. De watertoets is als bijlage 4 toegevoegd.

Verhardingstoename

De verhardingstoename in dit plan is beperkt. De ontwikkelaar is derhalve niet verplicht om compenserende maatregelen te nemen.

Grondwater

Bij nieuwe ontwikkelingen dient rekening gehouden te worden met de drooglegging.

Vuilwaterafvoer

In de nieuwe situatie wordt het (huishoudelijk) afvalwater afgevoerd naar het gemeentelijk gescheiden rioolstelsel.

Hemelwaterafvoer

Hemelwater wordt in de nieuwe situatie gescheiden afgevoerd van het huishoudelijk afvalwater. Bij de bouw worden geen uitlogende bouwmaterialen gebruikt (zoals zinken dakgoten).

Overige water(schaps)belangen

Daarnaast ligt het plangebied niet nabij watergangen, waterkeringen, of overige waterhuishoudkundige aandachtsgebieden. Deze werken dus niet belemmerend voor het plan.

Overleg waterbeheerder

De initiatiefnemer(s) van een ruimtelijke ontwikkeling behoren in een vroeg stadium overleg te voeren met de waterbeheerder over het planvoornemen. Hiermee wordt voorkomen dat ruimtelijke ontwikkelingen worden toegelaten die in strijd zijn met duurzaam waterbeheer. Het plangebied ligt binnen het beheersgebied van het waterschap Noorderzijlvest, verantwoordelijk voor het waterkwantiteits- en waterkwaliteitsbeheer. Bij onderhavige procedure wordt overleg gevoerd met de waterbeheerder over deze waterparagraaf.

4.6 Archeologie

Per 1 juli 2016 is Erfgoedwet in werking getreden, waarbij de Monumentenwet 1988 is komen te vervallen. Een deel van het bepaalde in de Monumentenwet is overgegaan naar de Erfgoedwet. Het deel dat betrekking heeft op de besluitvorming in de fysieke leefomgeving gaat over naar de Omgevingswet, wanneer deze in werking treedt. Dit geldt ook voor de verordeningen, bestemmingsplannen, vergunningen en ontheffingen op het gebied van archeologie. Vooruitlopend op de datum van ingang van de Omgevingswet zijn deze artikelen te vinden in het Overgangsrecht in de Erfgoedwet, waar ze ongewijzigd van toepassing blijven zolang de Omgevingswet nog niet van kracht is. De kern van de wet is dat wanneer de bodem wordt verstoord, archeologische resten intact moeten blijven. Als dit niet mogelijk is, is opgraving (onder voorwaarden) mogelijk.

De gemeente Noordenveld heeft een archeologische beleidsadvieskaart. Op de beleidsadvieskaart is aangegeven welke archeologische (verwachtings)waarden in haar gebied voorkomen. Figuur 4.1 geeft een uitsnede van de beleidskaart weer. Het plangebied valt op basis van de kaart in de zone 'Hoge of Middelhoge verwachting'. Hiervoor geldt een onderzoeksplicht bij ingrepen groter dan 1.000 m2. Met het voorgestelde inrichtingsplan uit hoofdstuk 2 worden er ontwikkelingen in dit gebied voorgesteld die groter zijn dan 1.000 m2. Derhalve is archeologisch onderzoek nodig.

Figuur 4.1 Uitsnede archeologische beleidsadvieskaart

4.7 Cultuurhistorie

Beleid en normstelling

In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is bepaald dat in een ruimtelijk plan een beschrijving opgenomen moet worden van de manier waarop met de aanwezige cultuurhistorische waarden rekening is gehouden.

Onderzoek en conclusie

In het plangebied komen geen cultuurhistorische waarden voor. Wel kunnen de structuren en kenmerken van het landschap als van cultuurhistorische betekenis worden aangemerkt. Deze structuren en kenmerken worden gerespecteerd in dit perceelsgebonden project. Dit is reeds beschreven en gemotiveerd in paragraaf 2.4 en in het beeldkwaliteitsplan zoals is opgenomen in bijlage 1. Het aspect cultuurhistorie staat de ontwikkeling niet in de weg.

Vanuit het aspect cultuurhistorie is het planvoornemen dan ook uitvoerbaar.

4.8 Bedrijven en milieuzonering

Beleid en normstelling

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het van belang dat bij de aanwezigheid van bedrijven in de omgeving van milieugevoelige functies zoals woningen:

• ter plaatse van de woningen een goed woon- en leefmilieu kan worden gegarandeerd;
• rekening wordt gehouden met de bedrijfsvoering en milieuruimte van de betreffende bedrijven.

Om in de bestemmingsregeling de belangenafweging tussen bedrijvigheid en woningen in voldoende mate mee te nemen, wordt in dit plan gebruikgemaakt van de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (editie 2009). In deze publicatie is een lijst opgenomen waarin de meest voorkomende bedrijven en bedrijfsactiviteiten zijn gerangschikt naar mate van milieubelasting. Voor elke bedrijfsactiviteit is de maximale richtafstand ten opzichte van milieugevoelige functies aangegeven op grond waarvan de categorie-indeling heeft plaatsgevonden.

De VNG-publicatie beveelt per standaard bedrijfstype een afstand aan tot woningen. De afstand hangt onder meer af van de aard van de omgeving: een rustige woonwijk/rustig buitengebied verdient een hoger beschermingsniveau dan een gebied waar al enige hinder kan optreden ten gevolge van bedrijven of infrastructuur (gemengd gebied). Indicatieve richtafstanden (voor de milieuaspecten geur, stof, geluid en gevaar) voor woningen in de twee te onderscheiden “omgevingen” bij verschillende bedrijfstypes (ingedeeld in milieucategorieën) zijn weergegeven in tabel 4.1.

Milieucategorie	Richtafstanden tot omgevingstype rustige woonwijk/rustig buitengebied	Richtafstand tot omgevingstype gemengd gebied
1	10 m	0 m
2	30 m	10 m
3.1	50 m	30 m
3.2	100 m	50 m
4.1	200 m	100 m
4.2	300 m	200 m
5.1	500 m	300 m
5.2	700 m	500 m
5.3	1.000 m	700 m
6.1	1.500 m	1.000 m

Tabel 4.1 Indicatieve richtafstanden in meters tot omgevingstype (bron: VNG-publicatie "Bedrijven en milieuzonering)

De in tabel 4.1 weergegeven afstanden betreffen de afstanden tussen de perceelgrens van de activiteiten (niet de bebouwingsgrens) en de gevel van de (geluid)gevoelige bestemming (in casu woningen). De afstanden zijn volgens de VNG-brochure algemene richtafstanden en geen harde afstandseisen. Gemotiveerd afwijken van deze afstanden is mogelijk, zo volgt ook uit jurisprudentie.

Onderzoek

Voor de beoordeling is het van belang om te weten of het gebied getypeerd kan worden als een rustige woonwijk of een gemengd gebied. Een gemengd gebied wordt als volgt getypeerd:

“Een gebied met een matige tot sterke functiemenging. Direct naast woningen komen andere functies voor, zoals winkels, horeca en kleine bedrijven". In de omgeving van het plangebied zijn voornamelijk agrarische gronden, agrarische bedrijven en enkele burgerwoningen gelegen. Gelet op de deze functies in de directe omgeving van het plangebied kan het gebied getypeerd worden als 'rustig buitengebied'.

In dit geval kan het gebied aangemerkt worden als een rustig gebied. Op circa 60 meter ten noorden van het plangebied is een rundveehouderijbedrijf gelegen. Een dergelijk bedrijf is op basis van de VNG-publicatie ingedeeld in milieucategorie 3.2. De richtafstanden zijn 30 meter voor de aspecten stof en geluid. Er wordt voldaan aan de richtafstand voor de aspecten stof en geluid. De richtafstand voor het aspect geur is 100 meter. Aan de richtafstand voor geur wordt niet voldaan.

Voor het aspect geur gelden echter wettelijke geurnormen en vaste afstanden vanuit de Wet geurhinder en veehouderij en het Activiteitenbesluit. Zoals eerder vermeld zijn de richtafstanden uit de VNG-brochure geen harde afstandseisen. Dit wettelijke geurnormen en vaste afstandseisen vanuit de Wet geurhinder en veehouderij en het Activiteitenbesluit zijn dit wel. Voor het aspect geur wordt dan ook aan de eisen van de Wet geurhinder en veehouderij getoetst. Op basis van deze wet geldt in het buitengebied een vaste afstand van 50 meter voor dieren zonder geuremissiefactor (rundvee). Aan deze afstand wordt voldaan. In de directe omgeving zijn daarnaast geen bedrijven of burgerwoningen gelegen.

Conclusie

Geconcludeerd wordt dat ter plaatse van de (nog te realiseren) woningen sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat en dat in de omgeving geen bedrijven aanwezig zijn die door de voorgenomen ontwikkeling in hun bedrijfsvoering worden beperkt.

4.9 Ecologie

Met de Wet natuurbescherming (Wnb) zijn alle bepalingen met betrekking tot de bescherming van natuurgebieden en dier- en plantensoorten samengebracht in één wet. De Wnb implementeert diverse Europeesrechtelijke regelgeving, zoals de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn in de Nederlandse wetgeving. In de Wnb wordt een onderscheid gemaakt tussen gebiedsbescherming en soortenbescherming.

Gebiedsbescherming

De Wnb kent diverse soorten natuurgebieden. De Natura 2000-gebieden zijn door de Minister van Economische Zaken aangewezen gebieden die deel uitmaken van het Europese netwerk van natuurgebieden. Daarnaast bestaat het Natuur Netwerk Nederland (NNN) uit gebieden die worden aangewezen in de provinciale verordening. Binnen de NNN-gebieden mogen in beginsel geen ruimtelijke ontwikkelingen plaatsvinden

Het plangebied vormt geen onderdeel van een natuur- of groengebied met een beschermde status, zoals Natura 2000 (figuur 4.3). Het plangebied maakt ook geen deel uit van het Natuur Netwerk Nederland (NNN), zie figuur 4.4. In het plangebied of in de directe omgeving zijn geen beschermde landschapselementen aanwezig. De afstand tot het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied Leekstermeergebied bedraagt circa 4,3 km. Dit gebied is niet stikstofgevoelig. De afstand tot het dichtstbijzijnde stikstofgevoelige Natura 2000-gebied Norgerholt bedraagt circa 7,3 kilometer. Directe effecten zoals areaalverlies en versnippering kunnen hierdoor worden uitgesloten. Gezien de grote afstand tot stikstofgevoelig Natura 2000-gebied en de geringe ontwikkeling kunnen ook verstoring, verandering van de waterhuishouding en vermesting/verzuring worden uitgesloten. Significante negatieve effecten op beschermde gebieden kunnen derhalve worden uitgesloten. De Wet natuurbescherming en het beleid van de provincie Drenthe staan de uitvoering van het plan dan ook niet in de weg.

Figuur 4.3 Globale ligging plangebied (blauwe cirkel) ten opzichte van Natura 2000-gebieden (bron: provincie Drenthe)

Figuur 4.4 Globale ligging plangebied (blauwe cirkel) ten opzichte van NNN-gebied (bron: provincie Drenthe)

Soortenbescherming

In de Wnb wordt onderscheid gemaakt tussen soorten die worden beschermd in de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn en daarnaast de overige soorten. De Wnb bevat onder andere verbodsbepalingen ten aanzien van het opzettelijk vernielen of beschadigen van nesten, als bedoeld in artikel 1 van de Vogelrichtlijn.

Er is het voornemen voor de transformatie van camping Dorado aan de Norgerweg 19 te Roden. Deze activiteit zou kunnen samen gaan met effecten op beschermde planten- en diersoorten. Op grond hiervan is een verkennend veldonderzoek uitgevoerd naar het voorkomen van beschermde soorten. Deze is als bijlage 3 toegevoegd. Het plangebied bezit geen mogelijkheden voor vleermuizen en vogels met vaste rust- en verblijfplaatsen om er te verblijven. Mogelijk vliegen er vleermuizen in lage dichtheid. Gedurende en na realisatie van de plannen kunnen deze soorten er blijven foerageren. Er zijn daarnaast mogelijk algemene nationaal beschermde zoogdieren en amfibieën aanwezig. Voor deze algemene soorten bestaat een algemene vrijstelling in de Provincie Drenthe. Het voorkomen van overige beschermde soorten wordt uitgesloten. Op grond van bovenstaande analyse worden effecten op beschermde planten- en diersoorten uitgesloten; de plannen van camping Dorado aan de Norgerweg 19 te Roden zijn niet in strijd met het gestelde binnen de Wet natuurbescherming.

4.10 Externe veiligheid

Beleid en normstelling

Externe veiligheid gaat over het beheersen van de risico's die ontstaan voor de omgeving bij het gebruik. De opslag en het vervoer van gevaarlijke stoffen, zoals vuurwerk, LPG en munitie. Er is wetgeving over 'externe veiligheid' om de burger niet onnodig aan te hoge risico's bloot te stellen. De normen voor externe veiligheid zijn vastgelegd in onder andere het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt) en het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb).

Onderzoek en conclusie

Om te bepalen of in en in de nabijheid van het plangebied risicovolle objecten aanwezig zijn, is de risicokaart Drenthe geraadpleegd. Hieruit blijkt dat er geen risicovolle inrichtingen, buisleidingen en vervoer van gevaarlijke stoffen plaatsvinden in de nabijheid van het plangebied. Vanuit het aspect externe veiligheid is het planvoornemen uitvoerbaar.

4.11 Kabels en leidingen

Beleid en normstelling

Bij de uitvoering van ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening worden gehouden met de aanwezigheid van elektriciteit- en communicatiekabels en nutsleidingen in de grond. Hier gelden beperkingen voor ingrepen in de bodem. Daarnaast zijn zones, bijvoorbeeld rondom hoogspanningsverbindingen, straalpaden en radarsystemen van belang. Deze vragen vaak om het beperken van gevoelige functies of van de hoogte van bouwwerken. Voor ruimtelijke plannen zijn alleen de hoofdleidingen van belang. De kleinere, lokale leidingen worden bij de uitvoering door middel van een Klic-melding in kaart gebracht.

Onderzoek en conclusie

Binnen het plangebied en in de directe omgeving zijn geen planologisch relevante buisleidingen, hoogspanningsverbindingen of straalpaden aanwezig. Het aspect kabels en leidingen staat de beoogde ontwikkeling niet in de weg.

4.12 Luchtkwaliteit

Beleid en normstelling

In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van een ruimtelijk plan uit het oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens rekening gehouden met de luchtkwaliteit. Het toetsingskader voor luchtkwaliteit wordt gevormd door hoofdstuk 5, titel 5.2 van de Wet milieubeheer. Dit onderdeel van de Wet milieubeheer (Wm) bevat grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, fijn stof, lood, koolmonoxide en benzeen. Hierbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk langs wegen vooral de grenswaarden voor stikstofdioxide (jaargemiddelde) en fijn stof (jaar- en daggemiddelde) van belang. De grenswaarden van de laatstgenoemde stoffen zijn in tabel 4.2 weergegeven.

Stof	Toetsing van	Grenswaarde
stikstofdioxide (NO2)	jaargemiddelde concentratie	40 µg/m³
fijn stof (PM10)	jaargemiddelde concentratie	40 µg/m³
	24-uurgemiddelde concentratie	max. 35 keer p.j. meer dan 50 µg / m³
fijn stof (PM2,5)	jaargemiddelde concentratie	25 µg /m³

Tabel 4.2 Grenswaarden maatgevende stoffen Wm

Op grond van artikel 5.16 van de Wm kunnen bestuursorganen bevoegdheden die gevolgen kunnen hebben voor de luchtkwaliteit onder andere uitoefenen indien de bevoegdheden/ontwikkelingen niet leiden tot een overschrijding van de grenswaarden of de bevoegdheden/ontwikkelingen niet in betekenende mate bijdragen aan de concentratie in de buitenlucht.

Besluit niet in betekenende mate

In dit Besluit niet in betekenende mate is bepaald in welke gevallen een plan vanwege de gevolgen voor de luchtkwaliteit niet aan de grenswaarden hoeft te worden getoetst. Hierbij worden 2 situaties onderscheiden:

• een plan heeft een effect van minder dan 3% van de jaargemiddelde grenswaarde NO2 en PM10 (= 1,2 µg/m³);
• een plan valt in een categorie die is vrijgesteld aan toetsing aan de grenswaarden; deze categorieën betreffen onder andere woningbouw met niet meer dan 1.500 woningen bij één ontsluitingsweg en 3.000 woningen bij twee ontsluitingswegen, kantoorlocaties met een bruto vloeroppervlak van niet meer dan 100.000 m2 bij één ontsluitingsweg en 200.000 m2 bij twee ontsluitingswegen.

Onderzoek

Het bestemmingsplan maakt de realisatie van 8 woningen mogelijk. Dit aantal valt ruim onder de drempelwaarde van 1.500 woningen, die is vrijgesteld aan toetsing aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit. Het plan draagt dan ook niet in betekenende mate bij aan de toename van de hoeveelheid stikstofdioxide en fijn stof in de lucht. Er wordt voldaan aan de luchtkwaliteitswetgeving en nader onderzoek is niet noodzakelijk.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is een indicatie van de luchtkwaliteit ter plaatse van het plangebied gegeven. Dit is gedaan aan de hand van de NSL-monitoringstool 2018 (http://www.nsl-monitoring.nl/viewer/) die bij het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit hoort. De dichtstbijzijnde maatgevende wegen betreft de N979 (figuur 4.5). Uit de NSL-monitoringstool blijkt dat in 2017 de jaargemiddelde concentraties stikstofdioxide en fijn stof langs deze weg ruimschoots onder de grenswaarden liggen.

Omdat direct langs deze weg ruimschoots aan de grenswaarden wordt voldaan, is dit ook ter plaatse van het plangebied het geval. Concentraties luchtverontreinigende stoffen nemen immers af naarmate een locatie verder van de weg ligt.

Conclusie

Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling in het plangebied. Ter plaatse van het plangebied is sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

Figuur 4.5 Ligging plangebied (blauwe cirkel) ten opzichte van maatgevende weg (N979)

5.1 Inleiding

Het bestemmingsplan voldoet aan alle vereisten die zijn opgenomen in de Wet ruimtelijke ordening (Wro), het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) en de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Het voldoet aan de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) 2012.

Het bestemmingsplan regelt de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden van de gronden in het plangebied. De juridische regeling is vervat in een verbeelding en bijbehorende regels. Op de verbeelding zijn de verschillende bestemmingen vastgelegd, in de regels (per bestemming) de bouw- en gebruiksmogelijkheden.

5.2 Toelichting op de bestemmingen

Op grond van de informatie zoals genoemd in hoofdstuk 2 is een inventarisatie uitgevoerd naar de aanwezige functies in het plangebied. Onderstaand wordt een verantwoording van de keuzes van bestemmingen weergegeven.

Een aantal aspecten die niet in het bestemmingsplan geregeld kunnen worden, zoals het uitsluiten van vergunningsvrij bouwen, wordt gewaarborgd in een privaatrechtlijke overeenkomst of een convenant (Vereniging van eigenaren). Hierin wordt het tegengaan van kwalitatief ongewenste bouwwerken op het achtererf die normaliter vergunningvrij zijn, geborgd. Denk bijvoorbeeld aan erfafscheidingen van 2 meter hoog.

Het plangebied krijgt de bestemmingen 'Wonen' en de dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologie'.

Groen

De bestaande groenvoorzieningen hebben de bestemming 'Groen' gekregen. Hiermee wordt gewaarborgd dat de bestaande landschappelijke waarden in het plangebied gehandhaafd blijven. Er is een vergunningsplicht opgenomen indien er houtopstanden gekapt worden. Voorwaarde voor het kappen hiervan is dat geen onevenredige afbreuk gedaan wordt aan de landschappelijke en natuurlijke waarden.

Wonen

De bestaande woning in het plangebied krijgt de bestemming 'Wonen'. Rondom de woning is een bouwvlak gelegd. Binnen dit bouwvlak is een woning toegestaan. Ter plaatse van de aanduiding 'bouwvlak' mag uitsluitend één vrijstaand hoofdgebouw worden gebouwd met de voorgevel hoofdzakelijk in en evenwijdig aan de naar de weg gekeerde bouwgrens. In dit geval betreft dit de bestaande woning in het plangebied.

Wonen - Gemeenschappelijke woonvorm

De nieuwe woningen en de gronden daarom heen krijgen de bestemming 'Wonen - Gemeenschappelijke woonvorm'. Dit conform het woonzorg-concept zoals beschreven in hoofdstuk 2.

Binnen het bestemmingsvlak zijn maximaal zes vrijstaande hoofdgebouwen toegestaan, met dien verstande dat er binnen deze zes hoofdgebouwen maximaal 7 wooneenheden zijn toegestaan. Het maximum aantal van 7 wooneenheden is geregeld in de strijdig gebuiksregels. De oppervlakte van een hoofdgebouw buiten de aanduiding 'bouwvlak' bedraagt ten hoogste 200 m² met een maximale goot- en bouwhoogte van 4 meter, respectievelijk 9 meter. De dakhelling bedraagt ten minste 20° en ten hoogste 50°.

Burgemeester en wethouders kunnen, mits geen onevenredige aantasting plaatsvindt van het bebouwings- en straatbeeld, de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden, het landschapsbeeld, de milieusituatie, de sociale veiligheid, de verkeersveiligheid en de woonsituatie, met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 5.2.1 sub a onder 1 in die zin dat het aantal hoofdgebouwen in de vorm van een woning met bijbehorende aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen wordt vergroot tot ten hoogste 7.

(Dubbelbestemming) Archeologie

In het plangebied komen mogelijk archeologische waarden voor. Daarom is de dubbelbestemming Archeologie van toepassing. Ter bescherming hiervan is bij ingrepen groter dan 1.000 m2 archeologisch onderzoek nodig.

6.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Overleg

Het voorontwerpbestemmingsplan is in het kader van het overleg voorgelegd aan de betrokken overleginstanties. Provincie en waterschap hebben geen bezwaren tegen de ontwikkeling en hebben geen inhoudelijke opmerkingen op het bestemmingsplan. Het bestemmingsplan is niet voor inspraak ter inzage gelegd.

De initiatiefnemers hebben samen het plan gepresenteerd in 2016 aan de gemeente Noordenveld. Daarna hebben initiatiefnemers in 2017 een symposium georganiseerd omtrent het plan (en directe omgeving) in de nabij gelegen Noorderkroon. Op het symposium waren buren van Dorado aanwezig. Gesteld kan worden dat op het plan positief is gereageerd.

Zienswijze

Het ontwerpbestemmingsplan wordt gedurende zes weken ter inzage gelegd. Tijdens deze periode wordt eenieder in de gelegenheid gesteld om een zienswijze in te dienen (artikel 3.8 Wro). De uitkomsten hiervan kunnen nieuwe niet voorziene uitgangspunten voor het bestemmingsplan geven.

Vaststelling

Het bestemmingsplan wordt vervolgens, al dan niet gewijzigd, vastgesteld. Het besluit tot vaststelling wordt gepubliceerd en het bestemmingsplan ligt zes weken ter inzage. Tijdens die periode bestaat de mogelijkheid beroep bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State in te dienen tegen het besluit en het plan. Alleen indieners van een zienswijze en diegene die redelijkerwijs kunnen aantonen dat zij niet in staat waren om een zienswijze in te dienen. Indien het plan gewijzigd wordt vastgesteld dan kan eenieder tegen die wijziging in beroep bij de RvS.

6.2 Economische uitvoerbaarheid

Voor de uitvoerbaarheid van het plan is het van belang te weten of het economisch uitvoerbaar is. De economische uitvoerbaarheid wordt enerzijds bepaald door de exploitatie van het plan (financiële haalbaarheid) en anderzijds door de wijze van kostenverhaal van de gemeente (grondexploitatie).

Financiële haalbaarheid

In het plangebied wordt nieuwbouw mogelijk gemaakt. De financiering voor het plan is in handen van de initiatiefnemers, die de hiervoor benodigde financiën beschikbaar hebben. Dit geldt ook voor de kosten voor het opstellen van het bestemmingsplan. Dit bestemmingsplan wordt dan ook economisch uitvoerbaar geacht.

Grondexploitatie

Doel van de in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) opgenomen grondexploitatieregeling is het bieden van ruimere mogelijkheden voor het kostenverhaal en het creëren van meer sturingsmogelijkheden. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen de publiekrechtelijke weg via een exploitatieplan en de privaatrechtelijke weg in de vorm van overeenkomsten. In het geval van een exploitatieplan kan de gemeente eisen en regels stellen voor de desbetreffende gronden, (woning)bouwcategorieën en fasering. Via de privaatrechtelijke weg worden dergelijke afspraken in een (anterieure) overeenkomst vastgelegd.

De beoogde ontwikkeling die in dit bestemmingsplan centraal staat is als 'bouwplan' aangemerkt. Voor dit plan wordt een anterieure overeenkomst opgesteld, waarmee de kosten anderszins zijn verzekerd. Hierin zijn ook afspraken gemaakt ten aanzien van eventuele planschade.